Forse non tutti sanno che due persone fanno il condominio e che la nomina dell’amministratore non è obbligatoria se i proprietari sono meno di cinque. Eppure, se ci prestiamo a formulare la domanda in maniera diversa ovvero: “In quanti bisogna essere perchè esista un condominio”. La risposta anche se semplice, sembra paradossale: per aversi un condominio è sufficiente che ci siano due condomini. In questo caso si parla di “condominio minimo”. Le sentenze hanno inquadrato utilizzando per le maggioranze le regole proprie della comunione e non quelle del condominio. La scelta si giustifica poichè nel condominio si contano le teste ed i millesimi, ma quando i condomini sono due non è possibile una maggioranza per teste: o vi è unanimità o vi è parità, uno contro l’altro.

Piu’ frequenti sono i casi nei quali i condomini sono pochi, anche pochissimi, mapiu’ di due. L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che se i condomini sono meno di cinque non è obbligatoria la nomina dell’amministratore e se l’assemblea non provvede, nessuno puo’ chiedere rimedi. Non si puo’ impugnare la delibera che respinge la proposta di nomina e neppure si puo’ chiedere in via ordinaria la nomina dell’amministratore giudiziario. Però la mancanza dell’amministratore comporta non una semplificazione ma maggiori oneri e frequenti contese. Le bollette devono essere pagate ed occorre raccogliere le spese ma fatalmente si registra un patologico disinteresse generalizzato. Sul versante delle responsabilità, emergono poi problemi anche maggiori. Il pericolo che si verifichino sinistri e danni a terzi emerge sempre, anche per le case piu’ piccole. Se manca l’amministratore, tutti i condomini possono essere coinvolti nelle responsabilità e nelle eventuali sanzioni, per irregolare assunzione di un dipendente o per l’affidamento di un incarico a soggetto non idoneo. La soluzione migliore pare essere quindi quella di accordarsi, anche se tutto sembra funzionare per il meglio “d’amore e d’amicizia” fra i condomini, nominare un amministrazione in modo che questa armonia duri a lungo, molto a lungo.

Un caso comune in cui a chiedere gli aumenti volumetrici è la maggioranza, se non tutti i condomini, riguarda la costruzione di parcheggi a favore degli abitanti del palazzo sul suolo e nel sottosuolo comune. A regolare la questione esiste l’articolo 9 di una legge, la n. 122 datata 24 marzo 1989, conosciuta come “Tognoli”. Essa prevede che  la delibera di costruzione possa essere approvata a maggioranza dai presenti nell’assemblea condominiale, che possieda almeno metà dei millesimi. Nel caso dei parcheggi, non è nemmeno un ostacolo che le norme urbanistiche non li renderebbero possibili perchè vi si puo’ fare eccezione. Tuttavia questa legge parla di “pertinenzialità” dei parcheggi realizzati che, oltrettutto, non possono essere venduti separatamente dalle unità immobiliari che servono. Questo pone un problema: che cosa accade se non tutti i condomini vogliono il parcheggio? Oppure se tutti lo vogliono ma non c’è spazio abbastanza per avere un box per appartamento? La Cassazione dichiara che non è necessaria la realizzazione di parcheggi pertinenziali in numero pari a quello delle unità immobiliari. Non è nemmeno un ostacolo il fatto che a un solo condomino vengano assegnati due o piu’ posti auto. Tuttavia, la sottrazione di una porzione del suolo (o del sottosuolo) comune, da parte di alcuni è lecita solo a una condizione: deve essere assicurato ai condomini dissenzienti il “pari uso”. In altre parole essi debbono poter cambiare idea e realizzare a loro volta dei parcheggi in numero tale da poter soddisfare le loro future necessità. Perciò la legge Tognoli è, in concreto, applicabile solo a condizione che il condominio abbia sufficiente spazio, sul suolo o nel sottosuolo, per “accontentare” tutti. Ovviamente solo quelli che hanno realizzato il parcheggio, pagheranno le relative spese. Si ricorda infine, che la detrazione fiscale del 36% (valida sino 31/12/2012) si applica anche sui costi di realizzazione di box pertinenziali e di posti auto. Il tetto di spesa è di 48mila euro, per cui la quota massima che si puo’ detratte è di 17.280 euro, ripartita in dieci quote annuali.

Oggi, 26 novembre, si è tenuta a Palazzo Marini, il Property Forum “1942-2010 – Dall’amministrazione di condominio alla gestione di immobili“, messo a punto da Francesco Di Castri, Presidente SINTEG, e da Rachele Zinzocchi, consulente LUISS Guido Carli per le attività web e editoriali.
Questo convegno interdisciplinare avrà una questione di fondo: ossia “qual è il sistema economico in grado di creare oggi vera ricchezza per il Paese?”.
L’accordo in Commissione Giustizia, al Senato, sul testo di riforma del Codice Civile in argomento condominio, porterebbe un cambiamento stravolgente alle norme immutate da 70 anni. A parlare di questi argomenti, l’On. Italo Bocchino, Vice Capogruppo PdL, l’On. Nino Lo Presti, Responsabile Professioni PdL, l’On. Lino Duilio, i Sen. Franco Mugnai e Giuseppe Saro, i Prof. Gualtiero Tamburini, Presidente Nomisma e membro Comitato Scientifico MaREF ed EREF (LUISS Business School) e Gian Paolo Prandstraller, autore de “L’imprenditore quaternario. Avanguardie del capitalismo immateriale”. Vedremo ancora, Giuseppe Rago (BNP Paribas Real Estate Property Management Italy), Andrea Matteoli (Manutencoop), Paolo Crisafi (Assoimmobiliare), Giacomo Morri e Paola G. Lunghini.
Staremo a vedere cosa ne uscirà fuori!