Come prima cosa spieghiamo cos’è un contratto di compra-vendita, ovvero un impegno preso da due parti: una si impegna a trasferire una detta parte, l’altra si impegna a pagare il corrispettivo del prezzo. In Italia, tale contratto è definito dalla dall’art. 1472 c.c., riconducibile all’assunto più generale dell’art. 1348 c.c.: la prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvo i casi espressamente negati per legge. Si tratta di un contratto la cui nascita è subordinata in capo ad un vettore il quale ha l’obbligo di trasferire una determinata proprietà nel momento stesso in cui la cosa venga ad esistere. Ovviamente possono sorgere dei dubbi i quali riguardano principalmente la qualità nonchè la quantità del trasferimento.

Per l’assunto dell’art. 1472 c.c. la cosa deve essere oggettivamente futura, cioè non deve al momento attuale esistere. Visto che si tratta di una cosa di vendita futura, diventa davvero molto difficile identificare la fattispecie dell’oggetto o del bene, ed in questo caso la vendita è disciplinata dall’art. 1478 c.c. (sempre contratto non reale ma obbligatorio). Quando la vendita futura tratta di immobili è pertanto necessario un contratto scritto. In questo caso diventa rilevante anche fare un distinguo tra la vendita che può essere definita e classificata come immediata ed un oggetto mediato ovvero che può essere alienato. Per rendere la transazione immediatamente operativa occorre fare fronte ad una transazione di denaro, ovvero un’obbligazione da entrambe le parti la cui efficienza è tale da provocare l’immediato trasferimento del diritto sul bene. Se invece viene identificata come vendita obbligatoria, risulta valido il tempo, inteso come tempo reale in cui quella cosa viene venduta. Diversamente si puo’ parlare di vendita ad effetti reali differenti dove il trasferimento della cosa opera o viene ad operare non appena esistente. In questo caso, se le cose sono dette vere, occorre concludere nel senso di una insussistenza a carico del venditore intesa ad ottenere che la cosa venga ad esistere.

In un contesto in cui i tassi di interesse salgono e il legislatore procede a modificare parzialmente la normativa in materia di usura innalzando il tasso soglia, è bene anche cercare di capire come reagire a questo aumento dei tassi.
La situazione ci dice che il costo del denaro sta salendo e l’Euribor, in questo senso, è un ottimo indice per comprendere questo aumento, come fronteggiare questa situazione?
Il Governo ha preso atto di questo problema e nella manovra finanziaria ha previsto per determinate categorie di persone che non superano una certa soglia di retribuzione annua, la possibilità di rinegoziare il mutuo contratto per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa.
Tra le possibilità vi è anche quella di congelare i tassi interesse nella misura in cui superano una certa soglia, insomma, la situazione è in fieri e in costante monitoraggio.
Bisognerà verificare nei prossimi mesi quali strategie di politica economica adotterà la Bce, quale sarà la situazione mutui in Italia e cioè bisognerà verificare se le famiglie italiane sono in affanno soprattutto se ha hanno contratto un mutuo variabile.
E’ possibile che la soluzione di innalzare il tasso soglia e la possibilità di rinegoziare il contratto di mutuo siano misure non sufficienti da sole a garantire un equilibrio sociale.

Novità per chi acquista la prima casa, assimilazioni alle parti comuni degli impianti di ricezione radiotelevisiva ed internet, riscaldamento e altro ancora. Ma vediamo appunto nel dettaglio. Con l’approvazione al Senato si fa piu’ vicina la “riforma del condominio” che riscrive buona parte degli articoli da 1117 a 1139 del Codice Civile e da 61 a 72 delle Disposizioni di attuazione.

Se la Camera confermerà integralmente il testo già approvato dal Senato, la riforma potrebbe entrare in vigore durante l’estate. Tra le novità che sarebbero introdotte i nuovi obblighi dell’amministrazione che è tenuto a verificare il rispetto delle norme di sicurezza nelle parti comuni e all’iscrizione alla Camera di Commercio oltre che alla stipula di una polizza assicurativa. La legge prevede anche l’eventualità d’azione contro i morosi. Il testo introduce “quorum” diversi per delibere, l’assimilazioni alle parti comuni per il trattamento degli impianti di recezione radiotelevisiva e internet (anche wi-fi) e l’introduzione di una procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo. Sarà anche possibile chiedere di staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato con il solo onere del pagamento delle spese straordinarie e di manutenzione. L’amministratore potrà imporre la verifica degli impianti e chiedere un eventuale sopralluogo. Cambiano anche i termini per versare l’imposta catastale sugli immobili, inoltre adesso il leasing immobiliare si paga su internet. Dai primi giorni in marzo infatti,l’imposta sostitutiva sui contratti di leasing immobiliare si versa via web collegandosi ai servizi messi a disposizione dall’ Agenzia delle Entrate. Il provvedimento interessa il versamento della tassa sostitutiva dell’imposta ipotecaria e catastale prevista per i contratti di locazione finanziaria relativa ai beni immobili. Alla luce di alcuni recenti mutamenti del panorama normativo, sono state inoltre approvate una serie di modifiche ai modelli che servono per chiedere la registrazione agli atti di locazione, affitto e comodato di immobili (modello 69) e quelli necessari per comunicare i dati (modello Cdc). Novità infine che per i contratti di affitto di fondi rustici per i quali sono state approvate le specifiche tecniche per inviare telematicamente le denunce cumulative dei contratti di affitto dei fondi e per il versamento delle relative imposte.